Kira Tespit Davası Şartları, Süresi, Maliyetleri

Kira Tespit Duruşması Şartları, Süresi ve Maliyetleri- 2022- 2023

Kira tespit mahkemesi kiraya veren ve kiracı açısından oldukça önemli detaylar içeren bir davadır. Kira davalarında aşamasında anlaşmazlığa düşülmesi durumunda iki tarafında mahkemeye başvurma işlemidir. Sizlere bu yazıda kira tespit nedir, kira tespit davası , kira tespit davası koşulları nelerdir ve kira tespit davası dilekçe örneği gibi konularda bilgiler vereceğiz. Ayrıca kira tespit davası hangi tarih de açılabilir gibi detaylarda paylaşıyor olacağız. Kiracı ve kiraya veren için çok önemli bir konu olmasından dolayı yazımızı dikkatli okumanız ve bu dava boyunca avukattan mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederiz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira Tespit davası kiracı yahut kiraya veren tarafından açılabilen ve kira bedelinin günümüz şartları uyarınca yeniden belirlenmesi talebini içeren bir dava türüdür. Kira Tespit Davası kira bedeli Kanundaki şartlar doğrultusunda Hakim tarafından belirlenmektedir.  Kira Tespitinin Davası 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343.md. ve devamındaki maddelerde düzenlenme altına alınmıştır. Kira bedelinin belirlenmesinde birçok faktör bulunmakta olup, yazımızda tüm ayrıntılara tek tek yer verilecektir.  Kira Tespit Davası sürecinin detayları ve önemi birlikte düşünüldüğünde bu durumda bir avukattan yardım alınması oldukça önemli ve gereklidir.

Kira Tespit Davası Açılacak Durumlar

Kiraya veren ve kiracı arasında düzenlenen kira kontratın da kira bedeli ve kira atış oranı belirlenmiş ise yeni kira döneminde gerçekleştirilecek olan artırım bu anlaşma maddesi çerçevesinde yapılacaktır. Ancak tarafları kendi aralarında kararlaştırmış oldukları artış oranı ve yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Kira tespit davası ne zaman açılabilir sorusunun cevabına gelecek olursak ; Taraflar arasında anlaşılan kira kontratın da kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranına ilişkin olarak herhangi bir madde bulunmuyorsa ya da bulunmasına rağmen bu hususta bir belirsizlik varsa taraflar kira tespit davası açabilirler. Yine tarafların sözleşmede kira bedelinin belirlenmesi ve artış usulü hakkında anlaşmış olup olmadığına bakılmaksızın, eğer aralarındaki kira sözleşmesinin üzerinden 5 yılı geçmişse yine kira bedelinin tespitini mahkemeden isteme hakkına haizdirler. Yani kira tespit davası açılabilmesi için 5 yıl geçmesi gibi bir şart söz konusu olmayıp, yukarıda da açıkladığımız üzere taraflar arasında akdedilen sözleşmede bir belirsizlik bulunması durumun da her zaman Mahkemeye başvurulabilmektedir.

Kira tespit davası çok spesifik şartları bulunan ve dikkat gerektiren bir dava olduğundan dolayı hak kaybına uğramamak adına vatandaşların bu davalarda avukattan yardım almaları faydalı olacaktır. Kira duruşmasında dilekçe örneğinin uzman bir avukat tarafından hazırlanmalı ve bu hukuki sürecin bir avukat yardımıyla izlenmesi gerekmektedir. Kira tespit davası harç bedeli davacı tarafından ödenmektedir.

5 Yıl Geçmeden Kira Tespiti Davası Açılabilir mi?

Kira davası açma süresi ile ilgili belirli bir tarih yoktur, TBK m. 345 uyarınca her zaman açılabilir. Bu konu 2 ihtimale göre farklılık gösterir :

5 yıldan az sürmüş kira sözleşmelerine dayalı olarak açılan kira davaları: Kira özleşmesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin madde bulunmuyorsa yada belirsizlik varsa; 5 yıldan az sürmüş kira sözleşmelerinde mahkeme yeni kira bedelini belirlerken bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kiralanın durumunu göz önüne alarak hakkaniyetle belirlenir. (TBK m. 344/2)

5 yıldan uzun sürmüş kira sözleşmelerine dayalı olarak açılan tespit davaları: 5 yıldan uzun sürmüş olan kira sözleşmelerinde ise taraflar arasındaki kira anlaşmasın da kira bedelinin tespiti ve kira artış oranına ilişkin herhangi bir madde bulunup bulunulmadığına bakılmaz. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi 5. Yılını doldurmuş ise ve yeni dönemdeki kira bedeli hususunda anlaşamıyorlarsa her zaman mahkemeye başvurabilirler. Bu durumda hakim tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaları, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurup, değerlendirerek hakkaniyete uygun bir biçimde kira bedelini tespit edecektir.

Eğer kira kontratı kira bedeli yabancı para birimi olarak kararlaştırılmışsa, 20.02.1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. (Ancak Türk Borçlar Kanunun Aşırı İfa güçlüğüne ilişkin hükümleri saklıdır)  Yani kira tespit davasında 5 yıl geçmiş olması şartı yabancı para olarak belirlenen kira bedeli durumunda söz konusudur. Bu durumda 5 yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesi için Mahkemeye başvurulabilir ve Hakim tarafından kira bedelin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu da nazara alınarak hakkaniyete göre  karar verilir.

Kira tespit davası şartları nelerdir?

Kira tespit davasının açılması için her hukuk sürecinde olduğu gibi Kira tespit davası koşulları da elbette vardır. Bu şartlardan ilki taraflar arasında bir sözleşme olması gerekmektedir. Kira tespit davası için şartın sağlanması için taraflar arasındaki anlaşmanın yazılı olması gerekmez. Tarafların sözlü iradesine dayalı kira sözleşmeleri de bu koşulun oluşması için yeterli görülmektedir. Taraflar arasındaki  kira sözleşmesi  geçerli olmalıdır.

Kira bedelinin tespitine ilişkin dava açılabilmesinin bir diğer şartı, bu davanın açılmasından hukuki bir menfaatin de bulunmasıdır. Örneğin, kiracı ile ev sahibi arasında kanunun izin verdiği belirli sınırlar içinde kiranın artırılmasına yönelik bir anlaşma yapılmışsa, bu durumda kiranın tespiti için kira tespit davası açılmasının hukuki bir faydası yoktur.

Kira tespiti duruşması için gerekli kira tespit davası ayrıntılarıda bunlardır. Yukarıda belirtilen şartların sağlanmaması durumunda kira tespit talebi reddedilecektir. Bu nedenle, belirli bir durumda koşulların karşılanıp karşılanmadığına ilişkin yasal bir değerlendirmeye dayanmalıdır. Hukuki tavsiye için bir avukat istemek burada yardımcı olabilir. Avukattan gerekli kira tespit davası koşullarıda öğrenilmeli ve kira tespit davası dilekçe örneğiyle dava açılmalıdır.

ÖNEMLİ: Kira tespit davasının ne zaman açılacağı sorusu çok önemlidir. Mahkeme tarafından hükmedilen miktar, davanın açıldığı zamana bağlıdır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davasının açılmasında herhangi bir sınırlama yoktur. Ancak mahkemece hükmedilen yeni kiranın uygulanacağı kira süresi  kira tespit davası açma süresine bağlı olarak değişmektedir. Bu konu 2 ihtimale göre farklılık gösterir :

• Kira davası sonraki kira dönemi zamanından en az 30 gün önce açılır ise Mahkemece belirlenen kira bedeli , yeni kira zamanı başlangıcından itibaren geçerliliği olacaktır.

Yine yeni kira dönemi tarihinden en 30 gün önce kira bedelinin artacağına ilişkin kiracıya ihtarname çekilirse ve yeni kira zamanında dava açılırsa, belli olan yeni bedel ile yeni kira döneminin başladığı itibaren yasallaşır.

• Kira tespit davasında yeni kira başlangıcı da en az 30 gün önceden dava açma yada bildirimde bulunma koşulu yerine getirilmemişse Yargıtay kararlarına göre mahkemenin verdiği karar bir sonraki dönemi için geçerli olmaktadır.

Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira ücretinin artışı usul ve oranına ilişkin bir madde mevcut ise 30 günlük süre koşullarına bakılmaksızın sonraki dönem sonlanmadan başlatılan kira davasında belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başlangıç zamanından geçerli olacaktır.

Kira tespit için yukarıda açıkladığımız gibi 30 günlük süreye ve bildirime dikkat edilmesi çok önemlidir. Aksi durumda ciddi hak kayıpları yaşanabilir. Bu nedenle sürecin bir avukat yardımıyla devam ettirilmesinde fayda vardır.

Kira tespit davası, uzmanlık gerektiren bir süreç olduğundan dolayı mutlaka yardım alınmalıdır. Kira tespit davası açma süresini yine avukat aracılığı ile kontrol edilmeli ve ona göre hareket edilmelidir.

Yetkili ve görevli mahkeme:

Kira belirleme davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği yer yani davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira belirleme davasında görev ve yetki kurallarında hata yapılması davanın usulden reddi gibi büyük sorunlara yol açabilir. Bu nedenle dava açmadan önce hukuki danışmanlık almanız faydalı olacaktır.

Kira Tespit Davası Kaç Para?

Kira Tespit Davalarında da her davada olduğu gibi bir takım dava harç ve masrafları söz konusu olmaktadır. Kira tespit davasında davacı taraf davayı açarken devlete harç ödemektedir. Bu harç istenilen yeni kira bedeli ile hali hazırda mevcut ödenen kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanmaktadır. Kira tespit davalarında harç Örneğin; Geçerli kira 10.000 TL, talep edilen kira ise 20.000 TL olsun. Bu durumda  dava değeri; 20.000-10.000 = 10.000 TL.  Dava açılırken bu tutar üzerinden harç ödenir. Kira tespit vekalet ücreti Yargıtay kararlarına göre; talep edilen kira bedeliyle mevcut kira bedeli arasındaki farkın yıllık miktarı üzerinden hesaplanması sonucunda Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 3. Kısmına göre hesaplanmaktadır. Kira tespit davası harç bedeli davalı tarafından karşılanmaktadır.

Kira Tespit Davalarının Ücretini Kim Öder?

Kira tespit davası masrafları, her zaman mahkemeyi açan kişiler tarafından ödenmektedir. Kira tespit için açılan davalarda davaya ait masraflar dosyaya göre genelde değişmektedir. Kira tespit dilekçenin örneği içinde ayrı bir ücret alınmaktadır, bu ücrette değişkenlik gösterebilmektedir.

Kira tespit davası harç ve giderlerin avansı yatırılmalıdır. Ayrıca tebligat giderleri, keşif ücretler ve de mahkemece atanmış bilirkişi masrafları da davayı açan tarafından ödenir. Dava açarken ve dava sürecinde ödenen bu harç ve yargılama giderleri davayı kazanmanız halinde karşı tarafa yükletilmekte ve karşı taraftan alınmaktadır.

Kira Tespit Davasını Tanık Dinlenir mi?

Kira tespit davası açan tarafın kira belirlemek amacıyla bunu mahkeme önünde her türlü belge ile bunu kanıtlaması gerekmektedir. Kira tespit duruşmasında Yargıtay kararları gereğince bu delillerden bir tanesi de tanıklardır. Tanık dinlenmesi sonucunda mahkeme de kira tespit davasın da sonuca etki edebilecek bir durum varsa bunu dikkate alacaktır. Bu nedenle kira tespit davasında tanık dinlenmesi, mahkemelerce geçerli olan bir durumdur.

Kira Tespit Davasında Önce İhtar Çekilir mi ?

Kira Tespit davası açmadan önce esasen ihtar çekilmesi gibi zorunluluk bulunmamaktadır. Kira tespit davasında ihtar aslında davanın açılma süresi ve etkisi açısından olumlu sonuçlar doğurur.

Yeni kira tarihi başlangıcı en az 30 gün önce bedelin arttırılacağına ilişkin ihtar çeker ve yeni kira dönemi içerisinde dava açarsanız Mahkemenin belirlemiş olduğu yeni kira bedeli , yeni  kira dönemi başladığından itibaren geçerli olacaktır. Aksi halde yeni kira bedelinin bir sonraki kira zamanından itibaren ödenmesi gerekecektir.

Kira Tespit Davalarını Kimler Açabilir?

Kira belirlemek için ev sahibi, malik veya kiracı kiranın tespiti için dava açabilir.

Kira tespit davasında Yargıtay sonucuna fiilen kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ve ev sahibinin yanı sıra kira malikinin de kiranın tespitini başlatabileceklerine karar vermiştir. Gayrimenkul veya müştereken sahip olunan tüm paydaşlar için de bu durum geçerlidir.

Uygulamada fazla ev sahibi, kiracı veya malik olduğunda nasıl dava açılacağı kafa karıştırmaktadır. Bu soru, taraflar arasındaki hukuki ilişkiler aynı başlıklarla belirlenerek incelenmelidir.

Kira tespit mahkemesinde Yargıtay sonuçları da açıkça belirtildiği üzere, fazla mal sahibi veya kiracının birlikte malik ortaklığı bulunması halinde; (yani her iki tarafın da bir hakkaniyet ilişkisi varsa), böyle bir durumda her ev sahibi kirasını belirlemek için kira tespit davasını açabilir. Çünkü Yargıtay bu paydaşlar arasında gönüllü yargılamayı kabul etmiştir. Bunun için uyarı koşulunu yerine getirmek yeterlidir.

Öte yandan, mülkün birden fazla sahibi varsa; Bu insanlar arasında anlaşma  şarttır. Bu nedenle, istenirse, diğerleri de kira tespit duruşmasına dahil edilmelidir. Aksi takdirde, hakim davayı beklemede bırakacaktır. Diğer bir deyişle, taraflar iş birliği yapmalıdır. Birlikte ihbarda bulunmaları, birlikte dava açmaları veya taraflardan birinin kira tespit dava açması durumunda diğerlerinin muvafakat vermesi gerekir.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir

Kira belirlenmesine dair hükümler TBK’nın (Türk Borçlar Kanunu) 344.Maddesinde yer almaktadır. Kiraya veren, yenilenen kiralama süreleri boyunca kiracıya değişiklik yapma seçeneğine sahiptir. Ancak, ev sahibi kira bedelinde kafasına göre keyfi artırım ve değişiklikler yapamaz.  Buna karşı yapılan değişikliğin geçerliliği belirli sınırlamalara tabidir.

5 yılın altında olan kira anlaşmaları kira tespit davası açılabilmesi için, taraflar aralarında imzalanan kira anlaşmasın da kira bedelinin belirlenmesi ve kira artışı ilişkin bir düzenleme bulunmaması ya da bulunsa da belirsizlik olması gereklidir. Bu durumda Mahkemeye başvurduğunuzda Hakim bir önceki yılın on iki aylık TÜFE ortalamasını geçmemek koşuluyla hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin üzerinden belirli bir zaman geçmesinden sonra, artık taraflar arasındaki belge de kira artırımına ilişkin herhangi bir madde olup olmadığına bakılmaksızın kira tespit davası açılıp, kiralanan taşınmazın gerçek rayiç değerinin kanunda belirtilen koşullar dahilinde tespiti talep edilebilmektedir. Bu durumda kiralanan taşınmazın nitelikleri ve ülkenin içerisinde bulunduğu ekonomik koşullar çerçevesinde ve bu değişimlere de paralel olarak, Hakim hakkaniyetiyle yeni kira dönemindeki  kira bedelinin tespiti eder.

Kira Tespit Davaların da Dilekçenin Örneği

Kira bedelinin tespiti amacıyla açılacak davada sunulacak olan kira belirleme dava dilekçe örneği çok önemlidir. Önemli ayrıntılar dikkate alınmadan hazırlanan beyanlar, davacının haklarının büyük bir kısmını kaybetmesine neden olabilir.

İnternette kira belirleme duruşmasında dilekçe örnekleri bulunabilmektedir. Ancak bunlara güvenmek, ilgili kişi için geri dönüşü olmayan sorunlara neden olabilir. Çünkü kira belirleme davasında kiraya ilişkin taslak savunmalar birçok hukuki ve usulü hata içermektedir. Üstelik bunlar, belirli bir davanın özellikleri dikkate alınmadan hazırlanan dilekçelerdir. Kira belirleme davasının beyanı, taşınmazın değerlendirilmesi ve tüm yasal hükümler dikkatlice incelenerek özel bir durumda hazırlanmalıdır. Bu durumlar dikkate alınarak ve hak kayıplarına sebebiyet vermemek için mutlaka bu konuda uzman avukattan  yasal bir destek  alınmalıdır.

Tuzla hukuk bürosu olarak, tuzla avukat hizmetlerimiz için tuzla avukat telefonları numaralarımız ile bizimle iletişime geçin.

İcra takibi avukatı ihtiyacınız için Çelik Hukuk Bürosu ekibimiz ile iletişime geçin. Gebze avukat ihtiyaçlarınızda da bize ulaşabilirsiniz.

Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti

Kira tespit davası avukatlık ücreti, genellikle davanın karmaşıklığına, işin zorluğuna ve hukuki sürecin uzunluğuna bağlı olarak değişkenlik gösterir. Yaklaşık değerler sağlamak gerekirse; birçok avukat, bu tür bir dava için 2.000 – 5.000 TL arasında bir ücret talep edebilir. Ancak bu rakamlar kesin olmayıp, belirtilen durumlara ve avukatın kendi takdirine bağlı olarak daha yüksek veya daha düşük olabilir. Bu nedenle, en doğru bilgiyi almak için öncelikli olarak tercih ettiğiniz avukat ile görüşmeli ve konu hakkında detaylı bilgi almalısınız.

Sık Sorulan Sorular

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın bedelinin belirlenmesi için açılır. Bu dava, kira sözleşmesinin süresi dolmadan önce veya tamamlandığında açılabilir. Ancak, genellikle yeni kira döneminin başlamasından en az 1 ay önce açılması gerekmektedir. Bu süre zarfı içinde açılmayan davalarda mahkeme, taraflar arasındaki anlaşmazlığı çözme yeteneğini kaybeder. Kira tespit davası, kiracı veya mal sahibi tarafından açılabilir ve bir avukat yardımıyla yürütülmesi önerilir.

Kira Tespit Davası Vekalet Ücreti

Kira tespit davası vekalet ücreti, avukatın ve müvekkilin anlaşmasına bağlı olarak belirlenir. Ancak Türkiye Barolar Birliği’nin belirlediği asgari tarifelere uyulması zorunludur. Kira tespit davasının karmaşıklığına, süresine ve gerektirdiği hukuki bilgiye göre bu ücret değişkenlik gösterebilir. Müvekkilin ödeme durumu ve avukatın tecrübesi de vekalet ücretini etkileyebilir. Bu konuda net bir fiyat vermek doğru olmayacaktır. İhtiyaç duyulan hizmete göre bir avukatla görüşülerek detaylı bilgi alınmalıdır.

Kira Tespiti Davası Açma Süresi

Kira tespiti davası açma süresi, kiracının kiralanan taşınmazı teslim aldığı gün itibarıyla bir yıldır. Bu süre zarfında dava açılmazsa, hak düşer ve yasal olarak dava açma hakkı elden gider. Ancak bu durum, sözleşmede belirtilen dönemin bitiminden itibaren geçerli olur. Yani, eğer kira sözleşmenizde belirli bir süre belirtildiyse (örneğin 2 yıl), dava açma süreniz bu sürenin sonunda başlar. Sürenin dolmasını beklemeden önce dava açmayı planlıyorsanız, bunu yaparken çok dikkatli olmalısınız çünkü erken dava açmak hukuki sorunlara yol açabilir.

Kira Tespit Davası Masrafları

Kira tespit davası masrafları, davanın açılması, avukat ücretleri, bilirkişi hizmetleri ve mahkeme harçları gibi unsurları içerir. Bu masraflar genellikle davayı açan tarafından karşılanır. Ancak mahkeme kararına göre bu masrafların bir kısmı ya da tamamı dava sonucunda kira bedeli belirlenen tarafa yüklenebilir.

Bununla birlikte, kira tespit davası sürecinde karşı tarafın uğradığı zararlar ve avukatlık masrafları da hesaba katılır. Eğer dava sonucunda kiracının aleyhine bir durum ortaya çıkarsa, kiracı bu masrafları ödemekle yükümlü olabilir.