Makale İçeriği
- Kat Mülkiyeti Nedir?
- Bağımsız Bölüm ve Ortak Alanlar
- Kat Malikleri Kurulu
- Yönetici ve Denetçi
- Ortak Giderlere Katılma
- Aidat Borçlarında Faiz ve Masraflar
- Yönetim Planı
- Deprem Güçlendirmesi ve Kentsel Dönüşüm
- Sık Sorulan Sorular
- Sonuç
- İlgili Yazılar
- Kat Malikleri Kurulunda Toplantı ve Karar Süreçleri
- Ortak Alanın Kiralanması ve Gelir Paylaşımı
- Site Yönetimi ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
- Projeye Aykırı Kullanım ve Hukuki Sonuçları
- Kat Mülkiyeti ve Kentsel Dönüşüm
- Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek
- Yönetim Planı Olmayan Yapılarda Durum
- Kat Malikleri Kurulunda Alınan Kararların Geçerliliği
- Apartmanda Kiracının Hakları ve Yükümlülükleri
- Riskli Yapı ve Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kat Maliki Hakları
Kat mülkiyeti; birden fazla bağımsız bölüme ayrılmış bir yapıda her bağımsız bölümün ayrı bir mülkiyet konusu oluşturduğu gayrimenkul düzenidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu kurumu düzenler.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti; bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkıyla birlikte ortak alanlar üzerinde paylaştırılmış ortak mülkiyet hakkını birleştirir.
Bağımsız Bölüm ve Ortak Alanlar
Bağımsız bölüm: Her kat malikinin münhasır mülkiyetinde olan daire, ofis ya da dükkan.
Ortak alanlar: Merdiven, asansör, çatı, bahçe, otopark ve sığınak gibi bölümler.
Kat Malikleri Kurulu
Tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur. Kararlar kural olarak oy çokluğuyla alınır.
Yönetici ve Denetçi
Beş ya da daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici seçmek zorunludur. Yönetici; ortak giderleri toplar, bakım onarımları yaptırır ve hesabı tutar.
Ortak Giderlere Katılma
Her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Ortak giderleri ödemeyen kat malikine karşı icra takibi başlatılabilir.
Aidat Borçlarında Faiz ve Masraflar
Aidat ödemeyenin borcuna icra yoluna başvurulmasından itibaren faiz işler. Yöneticinin harcadığı avukatlık ücreti de borçludan talep edilebilir.
Yönetim Planı
Tüm kat maliklerini bağlayan, apartmanın yönetim kurallarını belirleyen belgedir. Değiştirilebilmesi için tüm maliklerin dörtte üçünün oluru zorunludur.
Deprem Güçlendirmesi ve Kentsel Dönüşüm
Riskli yapı tespiti yapılan binalarda kat malikleri güçlendirme ya da yeniden yapım kararı almakla yükümlüdür.
Sık Sorulan Sorular
Aidat ödemezse ne olur? Yönetici icra takibi başlatabilir.
Yönetici nasıl değiştirilir? Kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun kararıyla.
Komşum gürültü yapıyor, ne yapabilirim? Yöneticiye bildirin; çözüm olmazsa sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz.
Sonuç
Kat mülkiyeti hukuku; apartman yaşamının kurallarını belirleyen kapsamlı bir düzenlemedir. Uyuşmazlık yaşandığında avukattan destek alınması süreci hızlandırır.
İlgili Yazılar
Kat Malikleri Kurulunda Toplantı ve Karar Süreçleri
Kat malikleri kurulunun yılda en az bir kez toplanması zorunludur. Toplantıda nisap sağlanamazsa ikinci bir toplantı düzenlenir; bu toplantıda salt çoğunluk aranmaz. Kararlar toplantı tutanağına geçirilmeli ve tüm kat maliklerine bildirilmelidir. Toplantı kararına itiraz hakkı mevcuttur; haksız ya da usulsüz alınan kararlara karşı sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
Ortak Alanın Kiralanması ve Gelir Paylaşımı
Apartmanın ortak alanının (otopark, çatı katı, bodrum vb.) kiralanması; kat malikleri kurulunun kararıyla mümkündür. Kira geliri; yönetim planına göre kat malikleri arasında pay oranında dağıtılır ya da ortak gider fonuna aktarılır. Bu kararın alınması için çoğunluk oyu yeterlidir.
Site Yönetimi ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
Birden fazla binanın bulunduğu sitelerde; tek binalı apartmanlardan farklı olarak “toplu yapı” düzenlemeleri geçerlidir. Toplu yapı yönetimi; her binanın bağımsız kat malikleri kurulunun yanı sıra site genelini kapsayan ayrı bir yönetim organını ifade eder. Bu yapılarda uyuşmazlıklar daha karmaşık olabilir; hukuki destek almak önerilir.
Projeye Aykırı Kullanım ve Hukuki Sonuçları
Bağımsız bölümünde kat mülkiyeti sözleşmesine ya da yönetim planına aykırı değişiklik yapan kat malikine karşı diğer malikler mahkemeye başvurabilir. Örneğin; konut olarak tescil edilen bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması ya da taşıyıcı sisteme zarar veren tadilatlar bu kapsamdadır.
Kat Mülkiyeti ve Kentsel Dönüşüm
Riskli yapı tespiti yapılan binalarda kat malikleri; güçlendirme ya da yıkım-yeniden yapım konusunda karar almakla yükümlüdür. Kararın alınmaması durumunda idare tarafından resen yıkım uygulanabilir. Kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerinin hakları; müteahhitle yapılacak sözleşme, kira yardımı ve yeni daire teslimi gibi konuları kapsar.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek
Apartman ve site yönetimi uyuşmazlıkları; küçük görünse de uzun süreli komşuluk ilişkilerini doğrudan etkileyen hassas bir alandır. Aidat borçları, gürültü ve rahatsızlık şikâyetleri, projeye aykırı tadilat davası ya da yönetici değişikliği gibi konularda hem sulh hukuk mahkemesi süreci hem de uzlaşma yolu mümkündür. Çelik Hukuk Bürosu; Tuzla ve Anadolu Yakası genelinde kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında müvekkillerine uzman hukuki destek sunmaktadır.
Yönetim Planı Olmayan Yapılarda Durum
Bazı apartmanlarda yönetim planı hiç düzenlenmemiş olabilir. Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümleri doğrudan uygulanır. Yönetim planı; ortak alanlara ilişkin özel kurallar, aidatların nasıl hesaplandığı ve yöneticinin yetki sınırları gibi konularda daha detaylı düzenleme yapılmasına olanak tanır. Bu nedenle yönetim planı bulunmayan binalarda yönetim planı hazırlanması; uzun vadede anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler.
Kat Malikleri Kurulunda Alınan Kararların Geçerliliği
Kat malikleri kurulu kararlarının geçerli sayılabilmesi için toplantının usulüne uygun yapılması ve yeterli nisabın sağlanması gerekir. Karar usulsüz alındıysa; iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. İptal davası açılabilmesi için kararın öğrenilmesinden itibaren belirli süre içinde hareket edilmesi şarttır. Bu nedenle toplantı çağrı yazısını ve tutanakları saklamak büyük önem taşır.
Apartmanda Kiracının Hakları ve Yükümlülükleri
Kiracılar; kat malikleri kurulunda oy kullanamaz ve kural olarak yönetici seçilemez. Ancak aidat ve ortak giderlerin ödenmesinden mülk sahibi sorumludur; bu yükümlülük kiracıya yansıtılabilir. Kiracı; ortak alanları kullanma hakkına sahiptir ancak diğer sakinleri rahatsız edecek davranışlardan kaçınmalıdır.
Riskli Yapı ve Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kat Maliki Hakları
Riskli yapı ilan edilen binada kat malikleri şu haklara sahiptir: yıkım öncesi kira yardımı talebi; müteahhitle yapılacak sözleşmede adil koşullar talep etme; yeni binada en az eşdeğer bağımsız bölüm edinme. Kentsel dönüşüm sözleşmesini imzalamadan önce tüm maddelerin avukatla incelenmesi; ilerideki hak kayıplarını önler.