Makale İçeriği
- Kira Sözleşmesinin Türleri
- Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Unsurlar
- Teslim Tutanağı Hazırlamak
- Depozito Hükümleri
- Kira Artış Maddesi Nasıl Yazılmalı?
- Geçersiz Sözleşme Maddeleri
- Ticari Kira Sözleşmeleri
- Kira Sözleşmesi Noterde Yapılmalı mı?
- Kira Sözleşmesini Erken Feshetmek
- Sık Sorulan Sorular
- İlgili Yazılar
Kira sözleşmesi; kiraya veren ile kiracının karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirleyen, kiralananın kullanımını düzenleyen yazılı ya da sözlü anlaşmadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ila 378. maddeleri kira sözleşmesini kapsamlı biçimde düzenler. Doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesi; hem kiracıyı hem de kiraya vereni ilerideki anlaşmazlıklara karşı korur.
Kira Sözleşmesinin Türleri
Belirli süreli kira sözleşmesi: Başlangıç ve bitiş tarihi önceden belirlidir. Süre dolunca yenilenmezse sona erer; yenilenirse devam eden dönem belirsiz süreli sayılır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi: Bitiş tarihi belirlenmemiştir; taraflardan birinin feshi bildiriminde bulunmasıyla sona erer. Kiracı için 3 aylık bildirim süresi geçerlidir.
Konut kirası: Kişilerin oturma amacıyla kiraladığı yerlere özgü yasal düzenlemeler mevcuttur; kiracı lehine özel güvenceler içerir.
Ticari kira: İşyeri olarak kullanılan taşınmazlara ilişkin kira; konut kirasından bazı önemli farklılıklar içerir.
Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Unsurlar
Eksiksiz bir kira sözleşmesi şu bilgileri içermelidir.
Taraf bilgileri: Kiraya veren ve kiracının tam adı, T.C. kimlik numarası ve adresi.
Kiralananın tanımı: Adresin tamamı, kat ve daire numarası, kullanım amacı (konut ya da işyeri).
Kira bedeli: Aylık miktarı, ödeme günü ve banka hesap bilgileri. Ödemelerin banka havalesiyle yapılması; hem kiracı hem de kiraya veren için ispat güvencesi sağlar.
Kira süresi: Başlangıç ve bitiş tarihleri; belirsiz süreli sözleşmelerde yalnızca başlangıç tarihi.
Kira artış maddesi: TÜFE 12 aylık ortalamasını aşmayan yıllık artış oranı; aşan oran kiracı aleyhine geçersizdir.
Depozito: En fazla 3 aylık kira bedeli; iade koşulları ve süresi.
Yan giderler: Apartman aidatı, doğalgaz, su ve elektrik faturalarının kimin adına ve kimin tarafından ödeneceği.
Fesih koşulları: Tarafların sözleşmeyi hangi koşullarda feshedebileceği ve bildirim süreleri.
İmza: Her iki tarafın ıslak imzası ve sözleşme tarihi.
Teslim Tutanağı Hazırlamak
Sözleşme imzalanırken kiralananın mevcut durumunu belgeleyen teslim tutanağı hazırlanması büyük önem taşır. Mevcut hasarlar, çizikler ve kırıklar fotoğraflarla birlikte tutanağa geçirilmeli; su, elektrik ve doğalgaz sayaç değerleri kayıt altına alınmalıdır. Bu tutanak; taşınmazın iadesi sırasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
Depozito Hükümleri
Konut kiralarında depozito yasal olarak en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir. Depozito; hasar olmadığı takdirde sözleşme sonunda kiracıya tam olarak iade edilir. Kiraya veren hasarı belgelemeden depozitoyu kesemez; kesinti için mevcut hasarı ispat etmek zorundadır. Depozitonun banka havalesiyle ödenmesi ve ödeme dekontunun saklanması önerilir.
Kira Artış Maddesi Nasıl Yazılmalı?
Sözleşmede yıllık artış oranı açıkça belirtilmelidir. Belirlenen oran TÜFE 12 aylık ortalamasını aşmamalıdır; aksi takdirde kiracı aleyhine kısım geçersiz sayılır. Artış maddesi belirlenmemişse de kiraya veren yasal sınır dahilinde artış yapabilir.
Geçersiz Sözleşme Maddeleri
Şu maddeler kiracı aleyhine geçersizdir ve sözleşmeye eklense dahi uygulanamaz: yasal haklardan feragati zorunlu kılan hükümler; TÜFE’yi aşan sabit artış oranları; kiracının yasal yükümlülüğü dışındaki onarımları üstlenmesini şart koşan maddeler; 3 aylık kirayı aşan depozito.
Ticari Kira Sözleşmeleri
Ticari kiralar konut kiralarına kıyasla daha az yasal kısıtlamaya tabidir. 2024 itibarıyla ticari kiralarda yasal artış sınırı kaldırılmıştır. Taraflar ücret, artış oranı ve süre konusunda daha serbestçe anlaşabilir. Bu nedenle ticari kira sözleşmelerini imzalamadan önce avukattan hukuki değerlendirme alınması önerilir.
Kira Sözleşmesi Noterde Yapılmalı mı?
Zorunlu değildir. Taraflarca imzalanan yazılı sözleşme hukuki geçerlilik taşır. Ancak noter onayı iki önemli avantaj sağlar: tarafların kimliğini kesin olarak tescil eder ve imzaların gerçekliğini resmî belgeyle güvence altına alır. Yüksek kira bedelli ya da uzun süreli kiralarda noter onayı önerilir.
Kira Sözleşmesini Erken Feshetmek
Kiracının erken çıkması: Belirli süreli sözleşmede kiracı süre dolmadan çıkarsa kalan sürenin kirasından sorumlu tutulabilir. Ancak kiraya verenin yeni kiracı bulma yükümlülüğü mevcuttur; yeni kiracı bulunduğu takdirde kiracının sorumluluğu sona erer.
Kiraya verenin erken feshi: Kiraya veren sözleşmeyi belirli yasal nedenler dışında tek taraflı feshedemez.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi sözlü yapılabilir mi? Yasal açıdan geçerlidir; ancak ispat güçlüğü doğurur.
Kira sözleşmesi noter onayı gerektirir mi? Zorunlu değildir; ancak önerilir.
Depozito ne kadar olabilir? Konut kiralarında en fazla 3 aylık kira bedeli.
Kira artış maddesi olmayan sözleşmede artış yapılabilir mi? Evet. TÜFE sınırına uygun artış yapılabilir.
Kiracı erken çıkarsa ne olur? Belirli süreli sözleşmede kalan süre için sorumlu tutulabilir; yeni kiracı bulunursa sorumluluk azalır.