Kira sözleşmeleri, belirli bir süre için kiraya veren ve kiralayan arasında yapılan sözleşmelerdir. Ancak bazı özel durumlarda bu sözleşmelerin feshi söz konusu olabilir. Bu özel durumlardan biri depremdir.
Deprem, hayatımızda oluşabilecek en büyük doğal afetlerden biridir ve hem insan hayatına hem de maddi varlıklara büyük zararlar verebilir. Deprem gibi afetlerin yaşandığı durumlarda, kira sözleşmesinin feshedilmesi gerekip gerekmediği konusu oldukça önemlidir. Deprem sonrası kira sözleşmesinin feshedilmesi için öncelikle, sözleşmede deprem sonrası meydana gelecek hasarlarla ilgili hükümlerin yer alıp almadığına bakılmalıdır. Eğer sözleşmede böyle bir hüküm yoksa, kanunlardaki hükümler değerlendirilerek fesih işlemi gerçekleştirilmelidir.
Ancak, fesih işleminin yapılabilmesi için, öncelikle sözleşmenin içeriğine bakılmalıdır. Kira sözleşmesinde deprem gibi afetlerin söz konusu olması ve sözleşmenin bu tür durumlarda nasıl sonlandırılacağı konusunda bir hüküm yer almazsa, kira sözleşmesi doğrudan feshedilemez.
Bu durumda, tarafların kira sözleşmesinin feshi konusunda anlaşmaya varması veya mahkemeye başvurarak fesih talebinde bulunması gerekebilir. Bu süreçte, fesih nedeni olarak gösterilen depremin, kira sözleşmesinin fesh.i için yeterli bir sebep olduğunun kanıtlanması gerekebilir. Bu nedenle, depremin etkisi, hasarın boyutu ve sözleşmede değişiklik olan belirtilen hükümler gibi faktörler dikkate alınarak değerlendirme yapılır.
Öte yandan, deprem sonrası kira sözleşmesinin feshi için bir süre sınırı yoktur. Bu nedenle, afetin etkileri uzun sürebilir ve kira sözleşmesi feshedilene kadar kiracılar kira ödemelerine devam etmek zorunda kalabilirler.
Kanun koyucu, önemli sebeplerin ne olduğunu net bir şekilde belirtmemiş olsa da, burada anlaşılması gereken şey öngörülemeyen durumlardır. Kira sözleşmesinin temeli, önceden tahmin edilemeyen bazı nedenlerle çökmüş veya tarafların artık devamını bekleyemeyeceği şekilde değişmiş olmalıdır.
Bu tür durumlar, Yargıtay kararlarına dayanarak savaş, ekonomik kriz, deprem gibi önceden öngörülemeyen örnekler olarak belirtilebilir. Ancak, somut olaylara bağlı olarak farklılık gösteren daha pek çok benzer durum da mevcuttur.
*Kiralananın içinde oturulmayacak şekilde deprem riski altında olması halinde kira sözleşmesi haklı nedenle feshedilebilir.*
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
Esas: 2015/7564, Karar: 2015/11172, Karar Tarihi: 17.12.2015
Kira sözleşmeleri genellikle belirli bir süre için yapılmaktadır ve haklı sebepler doğrultusunda kanunda belirtilen süreler içinde sonlandırılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, “olağanüstü fesih” başlıklı bir düzenleme içermektedir.
Bu maddeye göre, kiracı veya kiralayan, kendisi için çekilmez hale gelen önemli sebepler varsa, yasal fesih süresine uygun olarak sözleşmeyi her zaman feshedebilirler. Kira sözleşmesinin sonlandırılması için fesih bildirim süresine uygun olarak yapılan bildirimin karşı tarafa ulaşmasını takiben 3 ay geçtikten sonra kira sözleşmesi sona erecektir.
Bu hükümde, hangi durumların “önemli sebep” olarak nitelendirileceği belirtilmemiştir. Ancak, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/7564 Esas, 2015/11172 Karar sayılı ve 17.12.2015 tarihli ilamında belirtildiği gibi, bina içinde yaşanmayacak kadar yüksek bir deprem riski tespit edilirse, her iki taraf için de haklı bir nedenle fesih hakkı doğabilir.
Yıkılmış, Ağır ve Orta Hasarlı Binalar İçin Kira Sözleşmenin Feshi
Kira sözleşmesi, bir malın veya hizmetin kullanımı veya kullanımından yararlanma hakkının kiracıya verildiği ve karşılığında belirlenen kira bedelinin ödenmesinin kabul edildiği bir sözleşmedir. Konut ve işyeri kiralamalarında, kiracı kira bedelini ödeme sorumluluğunu taşırken, kiraya veren de kiralanan malın kullanımını kiracıya sunmakla yükümlüdür.
Hasarlı veya kullanılamaz durumda olan binalarda, kiraya veren kiralanan mülkü kullanım için hazır tutamadığından, sözleşmeden kaynaklanan borcunu yerine getiremeyebilir. Kiraya veren, kira süresi boyunca kiracıya kullanım için hazır bir mal sunma yükümlülüğü taşır. Kiraya verenin kontrolü dışındaki nedenlerden dolayı da temerrüde düşebileceği durumlarda, kiracı kira bedeli ödeme yükümlülüğünden kurtulabilir ve önceden ödediği kira bedellerini geri talep edebilir. Özellikle Adana’da, kira bedelleri yıllık olarak kiracıdan tahsil edilmektedir. Yıkılmış veya hasarlı binalarda peşin ödeme yapan kiracılar, kullanamadıkları dönemin kira bedelinin iadesi için haklı nedenle sözleşmeyi feshedebilirler.
Deprem nedeniyle kiralanan mülkün kullanılamaz hale gelmesi, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ortaya çıkan bir maddi kusur olarak değerlendirilebilir. Mal kullanılamaz hale geldiği için, kiracı malın kusursuz takası veya ücretsiz onarım hakkını kullanamaz. Kullanılamaz hale gelmiş mal önemli bir kusur olarak kabul edilecek ve kiracı haklı nedenle sözleşmeyi feshedecektir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesinin 2. fıkrasında, kiracının malın kullanılamaz hale gelmesi nedeniyle sözleşmeyi feshedebileceği açıkça belirtilmiştir. Kiracı, önceden ödemiş olduğu kira bedelini kiraya verene geri talep etmek için sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir. Örneğin, kiracı bir yıllık kira bedelini peşin ödemiş ve 1 ay sonra deprem nedeniyle mal kullanılamaz hale gelmişse, kiracı sözleşmeyi feshettiğini bildirerek ödediği 11 aylık kira bedelini geri talep edebilir.
Detaylı bilgi veya tüm dava dosyalarınız için Tuzla Hukuk Bürosu ekibimizi arayarak alanında Uzman Tuzla Avukat ekibimiz ile görüşebilirsiniz.
Kiracı Avukatı ihtiyacınız için Çelik Hukuk Bürosu ekibimiz ile iletişime geçin.