Kira Ve Kiracı Davası Avukatı

Kiracının evden çıkarılması için Türk Borçlar Kanunu’nda birçok sebep sıralanmıştır. Bu nedenle, kiracı tahliyesi süreci oldukça karmaşıktır. Bu yazımızda, kiralanan taşınmazdan tahliye edilmesi gereken kiracıların nasıl çıkarılacağı, kira tahliye davasının ne kadar süreceği, kiracıya nasıl ihtar çekileceği ve ihtarname sonrasındaki süreç hakkında bilgi vereceğiz. Ayrıca, kendisi oturmak isteyen ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabileceği, kirasını düzenli ödeyen kiracının da evden çıkarılabileceği, kiracı tahliye taahhütnamesinin nasıl olması gerektiği, kiracının ev sahibine tahliye davası açıp açamayacağı ve kiracı tahliye davasının masrafları gibi konulara da değineceğiz.

Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Fesih Hakkı

Kiracının ödemelerini düzenli olarak yerine getirmesi, kiraya verenin kiralanan mülkü kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için bir konut olarak kullanmak istemesini engellemez. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminde kiracıyı tahliye etmek için bir dava açabilir. Ancak bu gereksinimin samimi olması ve gerçekten konuta ihtiyaç duyulması gerekmektedir. Kiraya veren, çocukları için konut gerekliliğini öne sürebileceği gibi, ölmüş oğlunun çocukları için de aynı gerekçeyi ileri sürebilir.

Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Fesih Hakkı

Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyundan ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerden birinin işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralamış olduğu işyeri için tahliye davası açabilir. Ancak işyeri ihtiyacının gerçek ve içten olması şartı aranmaktadır. Eğer yargılama sürecinde işyeri ihtiyacı ortadan kalkarsa tahliye davası reddedilir.

Yeni Ev Sahibi Ve Tahliye Hakkı

Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra, kiralanan mülkün sahibi değişirse, yeni ev sahibi kira sözleşmesinin tarafı olur. Eğer taşınmazın yeni sahibi, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ya da iş yeri olarak kullanacaksa, gerçek ve samimi bir gereksinim varsa kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bu durumda bile kiracının haklarını korumak önemlidir.

Kiraya Verenin Tadilat Nedeniyle Tahliye Hakkı

Kiralananın yeniden inşa edilmesi, imar edilmesi veya esaslı bir onarımı yapılması gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında kiracının kiralananı kullanması mümkün değilse, kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Ancak yapılacak tadilatın önemli ve ciddi olması gerekmektedir. Küçük tamiratlar için kiracının evden çıkarılması mümkün değildir ve bu nedenle tahliye davası ancak kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra 1 ay içinde açılabilir. Kiraya verenin, kiracıya herhangi bir bildirimde bulunmasına gerek yoktur.

Kiracının Yazılı Taahhütnamesine Rağmen Evden Çıkmaması Halinde Tahliye

Bir kiracı, kiralanan mülkü belirli bir tarihte tahliye edeceğini ve bu taahhüdünü yazılı olarak verdiğini bildirdiği takdirde, kiraya verenin ihtara gerek kalmadan kiracıyı taşınmazdan çıkarması mümkündür. Ancak eğer kiracı, verdiği sözü yerine getirmezse, kiraya veren ancak icra veya dava yoluyla tahliye işlemi başlatabilir. Bu süreç için ise, boşaltma taahhüdünde belirtilen tarihi takip eden 1 ay içinde icra ya da davayı açmak zorunludur. Taahhüt yazılı olarak verilmiş olmalıdır ve bizzat kiracı tarafından yapılmış olmalıdır. Kiraya veren, yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açabilir.

Kötü niyetli kiracılar, kira parasını sürekli olarak geç ödemeye alıştıklarında, kiraya verenin tahliye davası açma hakkı vardır. Kiracının kira sözleşmesinde belirtilen süre içinde kira bedelini ödemediği durumlarda, kiraya veren iki haklı ihtarla kiracıyı uyarmalıdır. İhtar yazılı olarak gönderilmeli ve hangi ayın kirasının ödenmediği belirtilmelidir. Ancak yıllık kira bedeli kararlaştırılmışsa, bu sebeple tahliye davası açılamaz.

İhtara rağmen ödeme yapılsa bile, tahliye davası açılabilir. Bu nedenle, tahliye davası kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Eğer bir ay içinde tahliye davası açılmazsa, kira sözleşmesi sona ermez ve kiracı taşınmazdan çıkartılamaz.

Kiracının ya da eşinin adına kayıtlı konutu nedeniyle tahliye edilmesi gereken durumlar da mevcuttur. Eğer kiraya veren, bu durumu kira sözleşmesi yaparken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden sonraki 1 ay içinde tahliye davası açarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Ancak bu hüküm sadece aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde yaşamak için uygun bir konutun varlığına dayanarak uygulanabilir. Ayrıca, yalnızca konut olarak kullanılabilen yerler boşaltılabilir.

Kiraya veren, 10 yıllık kira süresinin dolması nedeniyle tahliye hakkına sahip olacaktır. Bu durumda, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeden, kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getirse bile, on yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracının Sözleşmeye Uymaması Durumunda Fesih

Kira sözleşmesi ile kiracının belirli yükümlülükleri ve borçları bulunmaktadır. Kiracı, bu yükümlülükleri yerine getirmeme durumunda ise kiralayan öncelikle bir ihtar gönderir. Ancak, kiracı ihtara rağmen sözleşmenin şartlarına uymazsa kiralayan fesih hakkını kullanabilir. Bu nedenle, kiracıların sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmeleri önemlidir.

Kiracının iflası durumunda, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı, birikmiş kira borçlarını ödemek için herhangi bir güvence göstermediği takdirde, kiraya verenin bu hakkı saklıdır.

Kiracı ve kiralayan arasındaki sözleşme, birçok nedenden dolayı sona erebilir. Fakat en önemli nedenlerden biri, kiracının yaşam koşullarını etkileyen veya hayatını zorlaştıran durumlar oluşmasıdır. Bu gibi durumlarda, kiracı yasal süreye uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Önemli sebep olarak da adlandırılan bu neden, hakim tarafından incelenerek tarafların kusur oranları belirlenebilir. Sözleşmenin sona ermesi için önemli nedenlerin varlığına dair kanıtlar sunulduğunda, fesih işlemi gerçekleştirilebilir.

Kiracının Kiralananı Devretmesi veya Yararlanma Hakkını Başkasına Vermesi Durumunda Kiraya Verenin Tahliye Hakkı

Bir kiracı, kiralayarak konut olarak kullandığı taşınmazın tamamını ya da bir bölümünü başka bir şahsa kiralamak ya da yararlanma hakkını devretmek suretiyle kullanmasına izin verilmemektedir. Eğer kiracı, evi kiraya verenin rızası olmadan bir başkasına kiralar ya da yararlanma hakkını devrederse, kiraya veren kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olur.

Kira Tahliye Davası Süresi Nasıl Belirlenir ?

Kiracının evden çıkarılması için taşınmaz sahibinin açacağı kira tahliye davası, genellikle 4 ay ile 3 yıl arasında sürer. Ancak bu süre, mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişebilir. Ayrıca kiracının taşınmazı boşaltma süresi de davanın işleyişini ve sürecini etkiler. Dolayısıyla kira tahliye davasının sonuçlanma süresi, mahkemelerin yoğunluğuna, davanın seyrine, olayın özelliklerine ve tarafların anlaşmasına bağlı olarak farklılık gösterebilir.

Kiracının Evin Terk Süresi

Kanunlar, ev sahibinin kiracıyı evden çıkarmak için pek çok yöntem öngördüğünden, ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması farklı sürelerde gerçekleşebilir. Kiraya verenin hangi yolu tercih ettiğine bağlı olarak, kiracının evden çıkma süresi değişebilir. Kiracının evden çıkma süresini etkileyen faktörler arasında olayın niteliği, tarafların anlaşması ve diğer özellikler yer alır. İhtarname gönderilmesi gereken durumlarda, ihtarname aldıktan hemen sonra kiracının evi boşaltması mümkün olabilir. Ancak tahliye davası açıldıktan sonra dava sonuçlanana kadar kiracının eve geri dönmesi mümkündür. Bu nedenle, kiracının evden ayrılması davada bir karar verildikten sonra mümkün olur.

Kiracıya İhtar Nasıl Gönderilir?

Kiracıya gönderilen ihtarnamenin, bazı durumlarda noter aracılığı ile çekilmesi gerekir. İhtarname, noter tarafından muhatabına yani kiracıya tebliğ edilmelidir. Ancak kanun koyucu, bazı durumlarda yazılı ya da sözlü bildirimin yeterli olduğunu belirtmektedir. Kiralama sözleşmesi gereği kira bedelini ödemeyen kiracı için, iki haklı ihtar gönderilmesi gerekmektedir. Bu ihtarların noter aracılığıyla yapılması hem ispat açısından hem de kiraya verenin niyeti açısından önemlidir.

Evin özensiz kullanımı nedeniyle sözleşmenin feshedilmeden önce de kiracıya bir ihtar gönderilmesi gerekmektedir. Resmi bir şekilde gönderilecek olan ihtarın noter aracılığı ile çekilmesi zorunludur. Bu sayede, kiraya verenin ispat kolaylığı da sağlanmış olur.

Kiracıya noter aracılığıyla çekilen ihtarnamenin ardından süreç nasıl ilerler?

İlk olarak, ihtarnamenin muhataba yani kiracıya ulaşması gerekmektedir ve bu durum noterden alınacak tebliğ şerhi ile kanıtlanabilir. Eğer ki kiracı ihtarnamedeki hususlara uygun hareket ederse sorun çıkmaz ancak kiracı ihtarnameye cevap vermezse, kiraya veren dava açmak zorundadır. Bu dava tahliye davası olup, dilekçede ihtarnamelerin ve tebliğ şerhlerinin konulması ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.

Ev Sahibi Kiracıyı Kendim Oturacağım Diyerek Evden Çıkartabilir Mi?

Kiracıyı evden çıkarmak, kanunumuzda belirtilen “konut ihtiyacı nedeniyle tahliye” gibi durumlarda mümkündür. Ancak, ev sahibinin gerçek ve samimi bir ihtiyaç içinde olduğunu kanun koyucu ve hakimler değerlendirecektir. Eğer ev sahibinin ihtiyacının gerçek olduğu anlaşılırsa, tahliye kararı verilebilir.

Bu sebeple, ev sahibinin kendi oturmak istediği için kiracıyı tahliye ettirmesi mümkündür. Ancak, altı aylık kira döneminin sonundan en az 1 ay önce açacağı davayla tahliyeyi talep etmesi gerekmektedir. Kanunumuzda bu husus şu şekilde düzenlenmiştir:

kiracıya sözleşmeyi yenileme teklifinde bulunmak zorundadır. Bu teklif, sürenin dolmasından en az bir ay önce yazılı olarak yapılmalıdır.”

Kiraya veren kişi, kendisi ya da ailesi için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kiralık alanı kullanmak zorunda kalırsa, belirli süreli kiralamalarda sürenin sonunda kiracıya yeniden sözleşme teklif etmek zorundadır. Bu teklif en az bir ay öncesinden yazılı olarak yapılmalıdır ve kanuni bir yükümlülüktür. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Bu nedenle, ev sahibinin kendisi oturmak istediği için kiracıyı evden çıkarması mümkündür ancak belirli kurallara uyulması gerekmektedir.

Düzenli Şekilde Kirasını Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir ?

Kiracı düzenli bir şekilde kira bedellerini ödüyor ve kira sözleşmesine uygun olarak borçlarını ödüyorsa, ev sahibi kiracıyı sebepsiz yere tahliye edemez. Kiracının evden ayrılması için haklı fesih sebeplerinden birine başvurulmalıdır. Kiracının evi terk etmesi gereken durumlar, ihtiyaçlar nedeniyle tahliye, tadilat amacıyla tahliye veya taahhüt edilen tahliyeye rağmen kiracının evde kalmaya devam etmesi gibi sebeplerden kaynaklanabilir. Yukarıda açıklanan sebepler doğrultusunda hareket edilerek kiracı evden çıkartılabilir.

Kiracı Tahliye Sonucunu Temyiz Ederse Ne Olur ?

Kiracı, tahliye kararına itiraz etme hakkına sahiptir. Tahliye davası, kiracı veya ev sahibi tarafından açılabilen bir davayken, sulh hukuk mahkemesinde görülür ve verilen karar kesin hüküm niteliği taşımaz. Ancak bu karar ayni hakları ilgilendirdiğinden icraya konulabilir. Ev sahibi, tahliye kararıyla birlikte icra takibi başlatabilir ve kiracının itirazı da takibi durduramaz. Sulh hukuk mahkemesinin verdiği tahliye kararı temyiz edilemez ancak istinaf yolu açıktır. Ancak istinaf süreci hükmün icrasını durdurmaz. Kiracının tahliyenin durdurulması için tehri icra davası açması gerekebilir.

Kiracı, ev sahibine tazminat davası açabilir mi?

Eğer kiraya veren haksız bir şekilde tahliye davası açmış ve kanunda belirtilen haklı fesih sebeplerinden birisi yoksa, kiracı usulüne uygun olarak tahliye edilmediği gerekçesiyle ev sahibine karşı tazminat davası açabilir. Kiracı, ancak kiralananın yargı kararı ya da icra marifetiyle tahliye edilmesi sonucunda ev sahibinden haksız tahliye nedeniyle tazminat talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi ise kiralama yasağını düzenlemektedir.

Bu makaleye göre, bir ev sahibi, gereksinim amacıyla kiralanan mülkü boşaltılmadan önce üç yıl geçmeden, haklı bir sebep olmaksızın eski kiracısından başka kimseye kiralamamalıdır. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da üç yıl geçmedikçe eski haliyle başkasına kiralanamaz. Yeniden yapılan ve imar edilen taşınmazlar, eski kiracıların öncelik hakkına sahip olduğu yeni kira bedelleriyle kiralanabilir. Bu öncelik hakkının kullanımı için kiraya verenin yazılı bildirim yapması gerekmekte ve bu hakkın kullanımı bir ay içerisinde gerçekleştirilmelidir. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu şartlara uymadığı takdirde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemekle sorumludur.

2023 Kiracı Tahliye Avukatı Masrafları

2023 yılında, tahliye davası sonucunda ortaya çıkan tüm masraflar, davayı açan kişi tarafından ödenmelidir. Davanın açılması öncesinde ödenmesi gereken masraflar da bulunmaktadır ve bu masraflar davacı tarafından karşılanmalıdır. Tahliye davası açılmadan önce bu masrafların ödenmemesi durumunda tahliye davası açılamaz. Tahliye talebi kabul edilirse ilk aşamada, davacının talep ettiği tüm masrafları kiracı ödemek zorundadır.

Çelik hukuk bürosu olarak, Tuzla kiracı avukatları hizmetleri için müvekkillerimiz Tuzla avukat telefon numaraları ile bize ulaşın.