Ortaklığın Giderilmesi Davası: Paylı Mülkiyet Uyuşmazlıkları 2026

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası; paylı mülkiyete konu bir taşınmaz ya da taşınır malın paydaşlar arasında aynen taksim edilmesi veya satış yoluyla ortaklığa son verilmesi amacıyla açılan davadır. Türk Medeni Kanunu’nun 698 ila 700. maddeleri bu davayı düzenlemektedir. Özellikle miras yoluyla birden fazla kişiye intikal eden taşınmazlarda sıkça gündeme gelen bu dava; uzlaşının sağlanamadığı durumlarda zorunlu bir çözüm yolu sunmaktadır. Bu rehberde ortaklığın giderilmesi davasının koşullarını, sürecini ve olası sonuçlarını kapsamlı biçimde ele alıyoruz.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet; bir malın birden fazla kişiye belirli paylar hâlinde ait olması durumudur. Her paydaş; kendi payı oranında mülkiyet hakkına sahipken malın tamamı üzerinde de belirli haklara sahiptir.

Paylı mülkiyet genellikle miras, bağış, ortak satın alma veya kat mülkiyeti kurulamamış yapılar aracılığıyla oluşur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası; paydaşlardan birinin paylı mülkiyete son verilmesini talep etmesiyle açılan davadır. Her paydaş bu davayı açma hakkına sahiptir; diğer paydaşların rızası aranmaz.

Mahkeme iki temel yolla ortaklığa son verebilir: Aynen taksim veya satış yoluyla paylaşım.

Aynen Taksim

Taşınmazın fiziksel olarak bölünebilmesi hâlinde mahkeme aynen taksime hükmeder. Bunun için malın değer kaybetmeksizin bölünebilmesi ve her paydaşın payına eşit değerde bölüm alabilmesi gerekmektedir. Konut ya da küçük parseller söz konusu olduğunda aynen taksim çoğunlukla mümkün olmaz.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin mümkün olmaması ya da paydaşların çoğunluğunun satışı istemesi hâlinde mahkeme satış yoluyla ortaklığa son verilmesine hükmeder. Satış; açık artırma yoluyla icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir. Satış bedelinin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılmasıyla dava sona erer.

Paydaşın Önalım Hakkı

Paylı taşınmazın açık artırmayla satışa çıkarılması durumunda paydaşlar; en yüksek teklifi vererek taşınmazı satın alma konusunda öncelik hakkına sahiptir. Bu sayede paydaş, diğer alıcılara karşı avantajlı konuma gelir.

Dava Süreci

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme; taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Dava Açılması

Dava dilekçesine; tapu kayıtları, paydaşların kimlik bilgileri ve talep (aynen taksim ya da satış) eklenmelidir. Mahkeme; bilirkişi aracılığıyla taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığını belirler.

Bilirkişi Raporu

Mahkeme; taşınmazın değerini ve bölünebilirliğini tespit etmek için bilirkişi atar. Bilirkişi raporu; dava sonucunu doğrudan etkiler.

Davadan Vazgeçme ve Uzlaşı

Dava süresince paydaşlar her zaman kendi aralarında anlaşarak ortaklığı giderebilir. Bu durumda dava düşer. Ortak satış, pay devri ya da aynen paylaşım için noterden düzenlenecek sözleşme yeterlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Bir paydaş davayı tek başına açabilir mi?

Evet. Her paydaş; diğerlerinin rızası olmaksızın ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Taşınmaz üzerinde ipotek varsa dava açılabilir mi?

Evet. İpotek; ortaklığın giderilmesi davasına engel teşkil etmez. Ancak satış hâlinde ipotek alacaklısının hakları satış bedelinden öncelikli olarak karşılanır.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Bilirkişi ve satış süreçleri nedeniyle genellikle bir ila iki yıl arasında sonuçlanır.

Paydaş satışa itiraz edebilir mi?

Aynen taksim mümkün değilse satışa itiraz edilemez. Paydaş; ancak açık artırmada en yüksek teklifi vererek taşınmazı satın alabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası masraflı mıdır?

Yargılama giderleri ve bilirkişi ücretleri taraflarca paylaşılır. Satış masrafları ise satış bedelinden karşılanır.

Çelik Hukuk Bürosu — Gayrimenkul ve Miras Hukuku

Çelik Hukuk Bürosu; Tuzla ve Anadolu Yakası’nda ortaklığın giderilmesi, paylı mülkiyet uyuşmazlıkları ve miras hukuku konularında uzman avukatlık hizmeti sunmaktadır. Büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesinde Açık Artırma Süreci

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde icra müdürlüğü; taşınmazı bilirkişi aracılığıyla değerlettirir ve satışa hazırlar. İlan süresi; gazete ve elektronik ortamda yayımlanır. Açık artırma belirli bir tarihte yapılır. En yüksek teklifi veren alıcıya taşınmaz ihale edilir. Satış bedelinden giderler ve harçlar düşülerek kalan tutar paydaşlara dağıtılır.

Alıcı Konumuna Geçmek

Paydaşlar açık artırmaya katılarak taşınmazı piyasa değerinde satın alabilir. Bu yol; paydaşın taşınmazı elden çıkarmadan sahip olmaya devam etmesini sağlar. Taşınmazın tüm paydaşlar tarafından birlikte satın alınması da mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesini Engelleme Yolları

Ortaklığın giderilmesi davasına karşı savunma; taşınmazın aynen taksime elverişli olduğunu kanıtlamak, paydaşların uzlaşı sağlayarak aralarında devir yapması ya da satışa karşı çıkarak açık artırmaya katılarak taşınmazı korumak şeklinde olabilir.

Tarım Arazilerinde Özel Düzenleme

Tarım arazilerinde ortaklığın giderilmesi davası açılması 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleriyle kısıtlanmıştır. Tarım arazileri; ekonomik bütünlüğü bozacak biçimde bölünemez. Bu nedenle tarım arazisi paydaşlıklarında dava sürecinde ek yasal koşulların değerlendirilmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesinde Vergi Yükümlülükleri

Satış yoluyla ortaklığa son verilmesi hâlinde değer artış kazancı vergisi gündeme gelebilir. Taşınmazın edinim tarihi ve değeri ile satış bedeli arasındaki fark; vergiye tabi kazancı oluşturur. Vergi muafiyetleri ve istisnalar için mali müşavirden destek alınması önerilir.

İhtiyati Tedbir ve Ortaklığın Korunması

Dava süresince paydaşlardan birinin taşınmazı elden çıkarmaya ya da zarar vermeye çalışması hâlinde ihtiyati tedbir kararı talep edilebilir. Bu karar; taşınmazın korunmasını ve davanın sonucunun anlamsızlaşmasının önlenmesini sağlar.

Kiracının Hakları Satış Sürecinde

Paylı taşınmazda kiracı bulunması; ortaklığın giderilmesi davasını engellemez. Ancak kiracı; mevcut kira sözleşmesi süresince taşınmazda kalmaya devam eder. Satış hâlinde yeni malik; kira sözleşmesini devralmak zorundadır.

Mirasçılar Arasında Uzlaşı Yolu

Dava açmadan önce bir arabulucu ya da noter aracılığıyla paydaşlar arasında uzlaşı sağlanmaya çalışılması hem hızlı hem de düşük maliyetli bir çözüm sunabilir. Taşınmazın belirli bir paydaşa devri ya da ortak satış bu yolla gerçekleştirilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Birden Fazla Taşınmaza Uygulanması

Miras yoluyla birden fazla taşınmazın paylı mülkiyet hâline gelmesi durumunda her taşınmaz için ayrı ortaklığın giderilmesi davası açılabilir ya da aynı davada birden fazla taşınmazın giderilmesi talep edilebilir. İkinci yol; yargılama giderlerini azaltabilir.

Hukuki Süreçte Doğru Adımlar Atmak

Hukuki süreçlerin başarıyla yönetilebilmesi; doğru delillerin zamanında toplanmasına, yasal sürelerin kaçırılmamasına ve alanında uzman bir avukattan destek alınmasına bağlıdır. Her dava kendi içinde özgün koşullar barındırdığından genel bilgilerin somut durumunuza uyarlanması büyük önem taşır. Bu rehberde yer alan bilgiler; genel hukuki bir çerçeve sunmakta olup hukuki danışmanlığın yerini tutmamaktadır.

Arabuluculuk ve Alternatif Çözüm Yolları

Pek çok hukuki uyuşmazlık; mahkeme sürecine taşınmadan arabuluculuk ya da uzlaşı yoluyla çözüme kavuşturulabilir. Arabuluculuk; hem zaman hem de maliyet açısından önemli avantajlar sunar. Zorunlu arabuluculuk kapsamındaki davalarda dava açmadan önce bu aşamadan geçilmesi yasal zorunluluktur. Gönüllü arabuluculuk ise tarafların her aşamada başvurabileceği esnek bir yoldur.

Adli Yardım ve Ücretsiz Hukuki Destek

Maddi imkânı kısıtlı olan bireyler; baro adli yardım büroları aracılığıyla ücretsiz avukatlık hizmetinden yararlanabilir. Adli yardım başvurusu; bulunduğunuz ilin barosuna yapılabilir. Bu hizmet; mahkeme harçlarının karşılanmasını ve avukat atamasını kapsamaktadır.

Sonuç

Çelik Hukuk Bürosu; Tuzla ve Anadolu Yakası’nda geniş bir hukuk yelpazesinde uzman avukatlık hizmeti sunmaktadır. İş hukukundan aile hukukuna, ceza davalarından gayrimenkul uyuşmazlıklarına kadar her alanda müvekkillerimizin haklarını kararlılıkla savunuyoruz. Hukuki sorularınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Hak Kaybını Önlemek İçin Sürelere Dikkat

Hukuki süreçlerde en kritik risk; yasal sürelerin kaçırılmasıdır. Dava açma süreleri, itiraz süreleri ve zamanaşımı; her hukuki alanda farklılık göstermektedir. Bu nedenle hukuki bir sorunla karşılaşıldığında vakit kaybetmeden uzman bir avukata danışmak; hem hak kayıplarını önler hem de sürecin doğru başlatılmasını sağlar. Özellikle idari davaların kısa sürelere tabi olduğu unutulmamalıdır.

Delil Tespiti ve Noter Başvurusu

Hukuki süreçlerde güçlü delil sunmak; davanın seyrini belirleyen en önemli faktördür. Dijital içerikler, mesajlaşma kayıtları ve ekran görüntüleri; noter aracılığıyla tespit ettirilerek resmi belge niteliği kazandırılabilir. Bu işlem; delillerin ileride inkâr edilmesini önler ve yargılama sürecinde mahkeme tarafından güvenilir bulunmasını sağlar.

Ücretsiz Hukuki Danışmanlık Kaynakları

Türkiye’de çeşitli ücretsiz hukuki danışmanlık olanakları mevcuttur. Baro adli yardım büroları; maddi imkânı kısıtlı bireyler için ücretsiz avukatlık hizmeti sunar. Tüketici hakları konularında il tüketici hakem heyetleri ve tüketici mahkemeleri; iş hukukunda ise ALO 170 hattı başvurulabilecek kaynaklar arasındadır.

Çelik Hukuk Bürosu olarak; Tuzla ve Anadolu Yakası’nda müvekkillerimizin yanında olmaktan gurur duyuyoruz. Hukuki sorunlarınızda doğru adımı birlikte atmak için bize ulaşabilirsiniz.

Hukuki süreçler; ayrıntılara gösterilen özenle şekillenir. Doğru delil, doğru zamanlama ve doğru hukuki strateji; davanın sonucunu doğrudan belirler. Uzman avukat desteği almak; hem zaman hem de mali kayıpları en aza indiren en etkili yoldur.

Çelik Hukuk Bürosu; müvekkillerinin haklarını korumak için titizlikle çalışır. İlk danışma görüşmesinde hukuki durumunuzu değerlendiriyor, seçeneklerinizi açıkça aktarıyor ve sizin için en uygun stratejiyi birlikte belirliyoruz. Anadolu Yakası’nın güvenilir hukuk bürosu olarak yanınızdayız.

Ortaklığın giderilmesi davası; paylı mülkiyetten kaynaklanan anlaşmazlıkların çözümünde en etkili hukuki araçlardan biridir. Bu dava; yalnızca taşınmazın satışıyla sonuçlanmaz; aynı zamanda paydaşlar arasındaki ilişkiyi de hukuki açıdan netleştirir. Doğru stratejiyle yürütülen bir dava; hem taşınmazın değerini korur hem de sürecin en kısa sürede tamamlanmasını sağlar. Çelik Hukuk Bürosu olarak paylı mülkiyet uyuşmazlıklarında size özel çözümler sunmak için hazırız.