Makale İçeriği
Aidat Nedir?
Site Aidatları hakkında bilmeniz gerekenler, kat maliklerinin yada sakinlerinin ortak yaşam giderleri için yaptığı ödemelerdir. Kat malikleri yada kiracılar düzenli ödemekle mükelleftir. Ortak giderleri karşılamak aracıyla toplanan bu aidat, apartmanın yada sitenin su, elektrik faturası, merkezi ısıtma veya doğal gaz faturası, bina görevlisi aylığı, otopark hizmeti, spor salonu hizmeti, arıza bedelleri, bahçıvan, bekçi aylığı gibi birçok giderler için kullanılır.
Ortak ödenen aidatlar çoğu zaman eşit toplanır. Aidat ücreti belirlenirken apartman veya site yönetimi kat yetkilileri olduğu bir toplantıda aidat için önerilerde bulunur. Aidat ödeme miktarı onaylanır ve kat malikleri düzenli ödemekle mükellef olur.
Ortak gider avansı yani aidat, hem kanuni düzenleme hem de apartman ve sitelerin yönetim planlarında olmasına rağmen uygulamada kat malikleri arasında daha fazla uyuşmazlık olabilen bir meseledir. Aidatın nasıl pay edileceği ve ödenme konusu sürekli gündemde olmaktadır. Günümüzde kat maliklerinin yada kiracıların çoğu ödediği aidattan memnun değildir.
Yazımızda; aidat bedelinin belirlenmesi, aidat bedelini ödeme yükümlülüğü, aidat bedelinin ödenmemesi durumu ve aidat bedeline itiraz konularına yer veriyor olacağız.
Aidat Bedelinin Belirlenmesi
Site yada apartmanların yönetim planlarında yer alan aidat bedelleri, bir avukat aracılığı ile düzenlenmesi gerekmektedir. Yönetim planının oluşturulması ve düzenlenmesi ile ilgili Tuzla avukat telefonunu arayarak büromuzdan detaylı bilgi alabilirsiniz.
Apartman veya sitelerde aidat bedelinin belirlenmesi hususunda, giderler tespit edilir. Tespit edilen bütçeye göre aidat bedelinin nasıl olacağı belirlenir. Yönetim planına göre aidat ödemeleri konutlara pay edilir. İstenilen aidat bedeli, sitenin yönetim stratejisine uyup uymadığına bakılır. İstenilen aidat bedeli site veya apartman yönetim planına aykırı ise bu durumda yönetim projesine göre bedel neyse ödenmelidir. Aidat ödemesi dağılımı iki şekilde olabilmektedir. Metrekare hesabına göre ve arsa payı oranına göre olarak ikiye ayrılmaktadır.
Metrekareye göre aidat bedelinin belirlenmesi, aidat ücreti dağılımı yapılırken aylık veya yıllık giderin hesaplaması yapılır ve sonuç toplam metrekareye göre dağıtılır. Ve aylık ödeme planı oluşturulur. Arsa payına göre aidat belirlenmesi ise, aylık veya yıllık maliyetin daire sayısına yani mülk sahiplerine yada kiracıların sayısına bölünerek aylık ödeme için plan oluşturulur.
Aidat Bedelini Ödeme Yükümlülüğü
Apartman yada site, kat mülkiyetine geçmesiyle birlikte ödeme yükümlülüğü başlamaktadır. Taşınmazla ilgili malik kimse aidat borcunu ödemek zorunda olan kişi odur. Malik dairede oturmuyor olsa bile aidat ödemekle yükümlüdür. Malikin aidat yatırma yükümlülüğü konutu kullanım durumuna bağlı değildir.
Taşınmaz malikinin konutu kiraya vermesi durumunda ise aidat ödemenin yükümlülüğü Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22’de düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22;
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarıyla ilgili, diğer kat malikleri için kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrasında bahsedilen hüküm burada da uygulanır. Kat yetkilileri, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.”
Bahsi geçen kanun maddesine göre müteselsil sorumluluk; birden fazla kişinin borç ve zararın tamamının ödenmesinden tek başına sorumlu olmasıdır. Müteselsil sorumluluğun söz konusu olduğunda her borçlu borcun bir kısmından değil, tamamından sorumludur. Aidat bedeli ödemeleri hususunda malik ve kiracı müteselsilen sorumlu olup aidatın ödenmemesi halinde ödeme her iki taraftan da talep edilebilir.
Aidat Bedelinin Ödenmemesi Durumu
Aidat bedelinin ödenmemesi durumunda , ödemeyen kişiye karşı dava açılabileceği gibi gibi icra takibi de başlatılabilmektedir. Öncesinde istenirse aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine noter aracılığı ile ihtarname çekilir. Ödenmeyen aidat alacakları için icra takibi aşamasına geçmeden, ihtar gönderilmesinin yasal bir zorunluluğu yoktur.
KMK Madde 222de bu durum gayet net bir şekilde izah etmektedir. Malik Kat mülkiyeti kanunu kapsamında her zaman aidattan sorumludur. Kanun malikin yanı sıra evi başka bir nedenle kullanan (Kiracı yada yakını vb.) birinin olması halinde malik dışındaki kişileri de sorumlu tutulmaktadır. Kısacası alacak için yasal takip başlatacak kişi, borcun türüne bakmaksızın başlatacağı hukuki süreçte, hem malike hem de daireyi başka nedenle kullanan kişiye karşı aynı anda borçlu göstermelidir.
Ödenmeyen aidatlar için yasal icra takibini yöneticilerin başlatabileceği gibi, kat maliklerinden herhangi biri de bu süreci başlatabilir. Bu durumda, malik olduğu için denetçiler de icra takibi başlatmaktadırlar. İcra takipleri, bahsi geçen kişilerin tarafından başlatılabileceği gibi apartman yöneticisi adına çıkarılacak vekaletname ile tarafımızca da başlatılabilir. Tuzla hukuk bürosu telefonumuzu arayarak büromuzdan detaylı bilgiler alabilirsiniz.
Kat mülkiyeti konusunda kanunlara göre, aidat ödemeleri konusunda gerekli hassasiyeti göstermeye sevk edebilmesi için ödenemeyen aidatlar için %5 gecikme tazminatı işletebileceği düzenlenmiştir. Bu tazminatın işletilebilmesi için Apartman ve Site Genel kurulu da bu konuda karar alınması, bu kararın Apartman ve Site Karar defterine işletilmesi ve son Kat maliki ve kiracıya tebliği gerekmektedir. Bu aşamalardan birinin eksik bile yapılması halinde işletilmiş %5 gecikme tazminatının hükmü geçersizdir. Kat maliki ya da kiracı sadece Ana Para borcu ve işlemiş faizinden sorumlu tutulabilecektir.
Aidat Bedeline İtiraz
Belirlenen aidatın yüksek olması halinde, kat maliki duruma Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak itiraz edebilir. Tuzla avukat telefonunu arayarak büromuzdan detaylı bilgi alabilirsiniz.
Bu giderlerin görülmesi adına site yönetiminden giderlerin faturaları talep edilerek sitenin gider ve gelir tablosu incelenmelidir. Kat malikleri; yapılan ödemelerle ilgili bilgi ve belgeleri inceleme hakkına sahiptir. Ancak bazen kağıt üzerinden yüzeysel yapılacak basit bir incelemenin yeterli olamayacağını da vurgulamak isteriz. Bu sebeple yapılan incelemelerde güncel piyasa şartlarını araştırarak göz önünde bulundurmak, gerekirse profesyonel destek almak yerinde bir karar olacaktır.
Site Aidat Alacağı Avukat ihtiyacınız için Çelik Hukuk Bürosu ekibimiz ile iletişime geçin.